מה היקף חובת הגילוי המוטלת על יזם שמוכר דירה "על הנייר" במסגרת חובתו לנהוג בתום לב ובדרך מקובלת במשא ומתן עם רוכש, ומה הסעד לו זכאי רוכש מקום בו הופרה חובת הגילוי.

אלו שתי הסוגיות שבית המשפט העליון נדרש להן לאחרונה, בפסק הדין בע"א 2274/21 נטע מור נ' אלעד ישראל מגורים בע"מ (נבו, 1.1.2023).

תקציר הפרשה: רוכשת דירה התעניינה ברכישת דירה בפרויקט בפארק בבלי בתל אביב ולבסוף התקשרה בהסכם לרכישת דירה בקומת המגורים הראשונה, היא קומה רביעית על עמודים. לא היה ביכולתה להתרשם מהדירה, שכן הרכישה נעשתה "על הנייר" ובטרם ניתן היתר בנייה. להסכם צורף מפרט המתאר, בין היתר, כי ייבנה בין הבניינים מבנה לרווחת הדיירים בן שלושה מפלסים.

לטענת המערערת הוצג בפניה מצג שווא, לפיו דירתה תהנה מהנוף – ורק בשל כך היא התקשרה בהסכם הרכישה. לשיטתה ההסכם הופר שכן מהסכם המכר והמפרט עולה שהמבנה לרווחת הדיירים יהיה נמוך מגובה דירתה. עוד נטען, כי מדובר בסוגיות שכרוכשת דירה היא לא אמורה לבררן, ולחלופין כי המוכרת הפרה את חובת הגילוי הכללית החלה עליה.

בית המשפט העליון הנכבד דחה את הטענה להפרת הסכם בשל אי התאמה להסכם המכר או המפרט. יחד עם זאת, בית המשפט קבע כי המוכר הפר את חובת הגילוי. אלו חלק מקביעותיו העיקריות של בית המשפט העליון (מפי כבוד השופט שטיין):

• רוכש דירה "על הנייר" אינו יכול להתרשם מהדירה במו עיניו ולכן, מלבד ההגנות החוקיות העומדות לו, על המוכר לדאוג לכך שכל המידע שמקבל אותו רוכש דירה יכיל את כל הפרטים הרלוונטיים לרכישה בשפה ברורה ונגישה. קרי "את כל המידע הנחוץ לרוכש דירה סביר כדי להחליט באופן מושכל אם ברצונו לרכוש את הדירה ואם לאו, ומה המחיר הראוי מבחינתו לשלם עבור אותה דירה".
• הן הדירה והן המבנה לרווחת הדיירים נבנו בהתאם להסכם ובהתאם למפרט. אולם בעת שנרכשת דירה "על הנייר" – יש לראות את הפרוספקט שניתן לרוכש הדירה כמעין הצעה לניהול משא ומתן המחייבת לכל דבר ועניין, אלא אם יהיה מסמך חוזי מאוחר לה שבאופן פשוט ונהיר משנה את התנאים שנכללו בפרוספקט באופן מפורש.
• בעניין זה לא קמה חובת גילוי מכוח חוק המכר או מכוח חוק המכר דירות.
• יחד עם זאת, תכליתה של חובת הגילוי המוגברת בעת מכירת דירה "על הנייר", היא לגרום לכך שמוכר הדירות יידע רוכש דירה על כל הפרטים החשובים לדירה באופן מדויק וממצה. הגילוי צריך להיות יזום ולא במענה לשאלות. גם טענה שהרוכש יכול לבדוק בעצמו אינה פוטרת את המוכר מחובת הגילוי היזומה והמוגברת.
• השופט שטיין הטיל על המערערת אחריות מסוימת לאירוע ("אשם תורם"), מכיוון שבהדמיות שהוצגו למערערת טרם כריתת החוזה רואים את המבנה לרווחת הציבור כסמוך לגובה קומת המגורים הראשונה – מה שהיה אמור להעלות אצל המערערת חשש, אך היא לא פעלה כדי לבררו. אלא שהשופטים כנפי שטיינמץ ומינץ לא קיבלו את עמדתו. בכל הנוגע לאשם תורם נקבע בפסק הדין כי אין להטיל על קונה לבדוק בעצמו או באמצעות איש מקצוע את מסמכי הבקשה להיתר בנייה כדי לגלות את חתכי הגובה באופן המייקר מבחינתו את העסקה. מדובר במידע שחשיבותו ניכרת; נגישות המוכר למידע ובקיאותו בהליכי התכנון המשתנים – אותם הוא יוזם – לעומת המשאבים שהיה על המערערת להשקיע לשם קבלת מידע זה, וכן הפער במומחיות בין הצדדים, מובילים למסקנה שאין למערערת אשם תורם.

מדובר בפסק דין משמעותי: למעשה, מוכר דירה צריך לדעת שפרטים מסוימים שהוצגו בשלב הטרום חוזי עלולים  לחייב אותו גם אם בהסכם המכר נקבע אחרת. כיום אנו יודעים שסוגיית חסימת נוף היא סוגייה מהותית שאותה יש לגלות לרוכש רלוונטי. אולם לא מדובר ברשימה סגורה של מקרים בהם מצג טרום חוזי עלול להפוך להיות חלק מהמערכת החוזית או יימצא חשוב סובייקטיבית לרוכש בצורה שחייבת התאמה של החוזה או המפרט.

מבחינה כספית בית המשפט העליון השיב את התיק לביהמ"ש המחוזי על מנת שידון בדרכים לקבוע את הנזק שנגרם למערערת בשל הפרת חובת הגילוי, כך שהמשמעויות של הפיצוי בו יחויב המוכר עדיין לא ברורות.

חשוב להיות ערים להלכה זו ולפנות לקבלת ייעוץ משפטי בכל סוגייה שעשויה להיות רלוונטית, עוד בטרם כריתת הסכם מכר.

אנו לרשותכם בכל שאלה או הבהרה.

עו"ד יניב דקל, שותף

מחלקת ליטיגציה ויישוב סכסוכים

מובהר, כי אין באמור לעיל התייחסות לנסיבות ועובדות ספציפיות ואין לראות בו משום חוות דעת ו/או ייעוץ משפטי לעניין קונקרטי.